狭小住宅×法律｜狭小住宅という選択～東京の設計・施工会社　サオビ～

狭小住宅を建てるにあたって、注意しなければならないのが建築の法規制。土地を買ったからといってそこに自由に家を建てていいわけではありません。それぞれの土地には、建築基準法に則っていくつかの規制がなされています。主な制限をご紹介します。

土地選びのその前に……「用途地域」

どれくらいの家を建てられるかは用途地域がかかわってきます。用途地域は12種類あり、住居系・商業系・工業系に分けられます。住宅を建てる地域には第一種低層住宅専用地域など7種類があり、それぞれに建ぺい率・容積率が定められています。この規制を超えて家を建てることはできません。

土地面積に対する建築面積の比率のこと。

建ぺい率が高いと……広く建物が建てられますが、その分街は密集します（日照を得にくくなることも）。
建ぺい率が低いと……建物は狭くなりますが、密集することはなく、庭などゆとりを持った土地の使い方ができます。このゆとりや気持ちよさを街全体の住環境として維持するために建ぺい率が定められているのです。

なお、第一種低層住居専用地域（低層住宅専用地域）であれば、地域によっては建ぺい率30%と規制されることもあり、必ず確認が必要です。

場合によっては、商業地域に家を建てられるケースもあります。商業地域は建ぺい率80%など規制が緩和されている土地もあるので、現地に足を運んで「住んでもよさそうな環境だな」と感じたらそこに家を建ててもいいのです。

土地面積に対する延床面積（各階の床面積の合計）の比率のこと。

容積率が高いと……1階・2階だけでなく3階建ても可能になります。ただし、周囲に高い建物が建つことにもつながります。
容積率が低いと……3階建てが難しくなりますが、街全体には空が残り、広々とした街並みになります。

ガレージ・地下室・バルコニー・ロフトなどは、場合によっては容積率に含まなくてもいいということがあります。土地によって規制が異なり、狭いスペースを有効活用する切り札となることもあるので、必ず確認しましょう。

道路の幅や道路との距離に注意　～斜線～

土地の狭さを建物の高さでカバーする狭小住宅の場合、気を付けたいのが斜線の制限。これは建物の高さを制限するものです。あまりに高い建物は周りの環境（日当たりなど）に悪影響を与える可能性があるため、高さ制限・道路斜線制限・隣地斜線制限・北側斜線制限・日影規制、高度地区（自治体ごとに北側斜線制限あり）などのさまざまな制限がなされています。

用途地域にはじまり、「建ぺい率」「容積率」「斜線」などの制限は道路の幅や道路との距離によって大きく変わりますので、思った広さが確保できなかった……ということにならないように、必ず専門家に意見を仰ぎましょう。